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　　界面新闻记者 | 王妤涵

　　2025年末的深圳楼市，被一波豪宅热销潮彻底点燃 。短短一个月内 ，位于深圳湾的四大豪宅项目接力开盘
，屡屡刷新纪录
。

　　12月初，后海核心区的“深圳湾澐玺 ”项目率先登场 ，单日狂揽130亿元的销售额，一举创下全国单盘单日成交纪录；紧接着在12月16日
，联泰超总湾公寓项目开盘，套均总价约6096万元 ，首推125套房源当天去化率达76%
，实现销售额53亿元。

　　12月28日，同样坐拥深圳湾视野的“中信城开信悦湾
”开盘 ，两小时销售额突破100亿元
，其中顶复席位开盘1小时即告售罄，最高单价触及38万元/㎡；次日 ，年度压轴项目“后海招商玺”开盘
，首批40套房源当日全部售罄，收金约13.6亿元；四大豪宅项目短时间内合计收金约300亿元 。

　　豪宅市场的火爆盛况 ，也传导至整个深圳楼市
，带动市场情绪稳步回暖，部分二手房业主的信心与预期也明显增强 ，最终推动12月深圳楼市迎来年末“翘尾 ”行情
。

　　界面新闻记者从深圳乐有家研究中心处了解到，12月份深圳有11个片区挂牌价微涨
，罗湖 、福田居多，包括罗湖蔡屋围
、万象城、笋岗 、福田黄木岗
、岗厦等 ，涨幅多在1%左右
，成交量上涨也是改善置换好时机，挂牌价仍以小幅下调为主 ，对于诚意客户
，业主也愿意给予让利。

　　然而，这场顶豪盛宴并非市场全面复苏的信号 。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅在接受界面新闻采访时指出：“年末深圳豪宅市场的火热并非偶然
” ，而是“土地稀缺性、高净值人群资产配置需求和政策精准调控三重因素共振的结果
，并非全面普涨信号。”

　　“以深圳湾澐玺项目为例，从现象来看 ，深圳湾澐玺单盘单日销售额突破130亿元
，刷新全国纪录，500-700㎡亿元级大户型率先售罄 ，印证‘越稀缺越抢手’的豪宅逻辑
。 ”

　　这背后的核心原因有三个方面：一是地段稀缺性，深圳湾后海总部基地近12年唯一纯住宅用地等核心标的
，叠加产业集群带来的高净值人群聚集，形成刚性需求支撑；二是价格倒挂优势 ，部分豪宅备案价较同片区二手房低3-10万元/㎡
，性价比凸显；三是资产配置需求，在宏观环境下 ，核心城市优质不动产成为高净值人群的避险工具
，深圳只是这一趋势的集中体现。

　　“这种现象既是市场分化的表现，也是深圳作为大湾区核心引擎城市价值重估的信号 。”孙红梅表示
。

　　从全年视角来看 ，2025年的深圳楼市仍然处于“筑底企稳
”阶段。“市场正在调整中逐步回归理性
，为2026年可能的企稳回升奠定基础 。”孙红梅总结道
。从时间线来看，2025年深圳楼市成交轨迹概括为“一季度升温 、二季度平稳、9·5新政后三季度大幅增长
、四季度继续翘尾 ” ，其中9·5新政的出台成为改变市场走向的关键节点。

　　一季度市场率先迎来“小阳春
”
，成交量显著回升，房价延续“止跌回稳”态势；进入二季度 ，市场热度有所回落，呈现平稳运行特征
，核心区优质房源成为成交主力，外围区则开始显现去化压力 。

　　9月5日 ，深圳出台重磅楼市新政
，成为全年市场的重要转折点
。此次新政创新性地实施差异化限购政策，将全市划分为三个调控区域：福田、南山和宝安新安街道为核心区 ，保持原有政策；罗湖 、宝安大部分区域对深户及有1年社保的非深户取消限购；盐田
、大鹏新区则彻底取消限购；新政同时降低了二套房贷款首付比例和利率
，据测算，购买总价800万的二套房 ，贷款30年可节省利息51万元。

　　新政发力下
，三季度深圳楼市成交实现大幅增长，潜在购房需求被加速激活 ，核心区与限购放松区域的项目关注度显著提升；随着政策效果持续释放
，叠加年末房企推盘营销力度的加大，四季度市场继续“翘尾 ” ，年末豪宅项目的集中热销成为最显著特征 。

　　市场的分化在2025年表现得尤为明显，核心区与外围区呈现“冰火两重天
”的格局
。南山、福田核心区域的优质新房去化率普遍超过80%
，部分热门项目甚至需要摇号抢购；而龙岗 、坪山等外围区域则面临较大的去化压力，部分刚需盘价格较年初下降5%-8%。

　　土地市场的分化比楼市更为显著 。2025年深圳土地供应延续“缩量提质”的核心思路 ，全年共成交12宗住宅用地
，总成交金额290.9亿元，平均溢价率升至32.81% ，创近六年来新高
，但成交建面同比下滑21.4%，为近五年最低值。

　　展望2026年 ，深圳楼市仍有大量项目待入市
。据深圳中原研究中心统计
，2026年深圳潜在入市住宅项目达156个，多集中在龙华
、宝安、龙岗 、南山等区域。其中不少位于核心区域 ，如南山中心区的金桃园大厦二期
、前海的湾涛世纪公馆等 。部分项目已是现房/准现房状态
，为市场提供了更多选择
。

　　“深圳楼市或将延续‘总量企稳、结构深化 、价值回归’的走势 ”，孙红梅指出。结构性机会仍集中在核心领域 ，政策优化
、成交复苏、品质竞争将成为市场关键词 。

　　政策端仍有优化空间
。非核心区限购可能进一步放宽，房贷利率 、首付比例存在下调潜力
，保障房与商品房 “双轨制
”加速成型，分流中低端需求。

　　成交端总量有望温和复苏 。在政策红利与市场需求共同作用下 ，2026年深圳楼市成交总量将较2025年有所回升
，但区域分化将进一步加剧
。核心区优质改善盘、品质次新房的流动性将显著优于远郊刚需盘。从需求结构看，改善型需求与资产配置型需求将成为商品房市场主力 。

　　供应端将延续“少量优质
、严格管控”的常态
。核心区 “少量优质宅地+严格品质管控 ” 将成为常态 ，高溢价成交态势会持续
，现房销售模式的适用范围将进一步扩大。随着行业竞争从“规模比拼
”转向 “品质比拼”，“好房子 ”的品质溢价将进一步凸显 。这也标志着深圳楼市正步入以价值回归为核心的新发展阶段。